空きテナント問題を解決、無人店舗ビジネスがもたらす新たな可能性

1. 空きテナント・店舗の現状

「空きテナント」「空きビル」「商店街の空き店舗」などの問題は、近年、深刻になりつつあります。このような空きテナントや空き店舗の問題は、不動産価値や地域自体の価値の低下につながり、また働く場所や経済活動の低下に影響し、その結果、地域全体の経済が縮小し地域の未来に影を落とします。またそこには問題となる背景と原因が必ずあります。

1-1. 問題の背景にあるもの

「空きテナント」「空きビル」「商店街の空き店舗」などの問題はいずれも、経済や社会、環境の三層の変化によって引き起こされているものです。しかし、それぞれの問題となる背景は異なります。背景が異なるので当然その原因も違ってきます。次ではそれぞれの背景を踏まえたうえで、それぞれの原因を解説していきます。

1-2. それぞれの問題の原因

空きテナント、空きビルの場合

空きテナントや空きビルの問題は、主に以下のような原因が考えられます。

•人口減少と労働人口の減少

人口の減少は消費人口の減少でもあります。消費人口の減少は売り上げや利益が減少することになり結果、テナントやオフィスビルからの撤退や縮小につながっていきます。また労働人口の減少は、大きく見れば事業そのものの縮小を意味します。こちらもテナントやオフィスビルからの撤退や縮小につながっていきます。

•コロナ禍以降のオフィス環境の変化

コロナ禍でテレワークが急速に普及しました、それによりオフィスの必要性や重要性、価値が問われることになり、企業によってはオフィスの縮小、閉鎖、移転などが行われ、コロナ禍以降の空きテナントやビルの空室が増加する原因となりました。またレンタルオフィスやコワーキングスペースなどもその影響を受けました。

商店街などの空き店舗の場合

郊外型の商業施設（ショッピングセンター）の乱立による競争激化

•人口減少と労働人口の減少

2000年代以降、郊外型の商業施設は乱立と呼べるほど大きく増加しています。郊外型の商業施設は2001年で2,603施設だったのが2021年には3,169施設と、ここ20年の間に22%も増加しています。郊外型の商業施設の増加は街の中心部の商店街などの店舗に大きな打撃を与え、商店街の衰退を促し、商店街の空き店舗増加の大きな原因の一つになっています。

※1　参照：【豆知識】小売店の減少と郊外型ショッピングセンターの増｜フード･マイレージ資料室（2023/04/14）

•消費人口の減少と少子高齢化による後継者の不足

消費人口は年々減少しています。消費人口が減少すれば売り上げや利益も減少します。また店舗の維持や老朽化した店舗の修繕もままならなくなる店舗も増加します。さらに少子高齢化により後継者の不足にも陥っており、年を追うごとに小規模の店舗ほど閉店を余儀なくされます。このような理由で商店街は衰退のいっとをたどりつつあり、商店街の空き店舗数の増加の原因となっています。

※1　参照：令和3年度商店街実態調査報告書｜中小企業庁（PDF）

•インターネットの普及によるオンラインショッピングの拡大

インターネットの普及によるオンラインショッピングでの消費行動は、年々高くなっています。特にコロナ禍では「巣ごもり消費」と言われ、急速に増加しました。この消費行動の変化は大きく、コロナ禍の一時的な変化だけではなくアフターコロナ以降も、ネットでの消費行動は変わらないままに定着することになりました。その変化は大きく、商店街など実店舗がある小売業に影響を及ぼし、商店街の空き店舗の増加要因の一つになりつつあります。

※1　参照：令和3年版 情報通信白書｜オンライン消費の増加｜総務省

1-3. 空きテナント、空きビルや空き店舗が生みだす危惧とは

次は、「空きテナント、空きビル」や「商店街などの空き店舗」が生みだす危惧について目を向けていきましょう。

1-3-1.「空きテナント、空きビル」が生み出す3つの危惧

•賃料収入の減少、固定資産税の減収

空きテナントや空きビルの増加は、地主や不動産業などの賃料収入に影響を及ぼします。また賃料収入が減ることは固定資産税の減収にもつながり、その地域の自治体の財政にも影響を与えます。

•企業の減少による地域経済の停滞

空きテナント、空きビルが発生するということは、そこに入っている企業の移転や撤退を意味しています。企業が減っていくことは、失業の増加や転出を生み、消費人口も減るので周辺の経済圏にも影響を及ぼします。そのことは地域全体の経済の停滞につながっていきます。

•景観や治安への影響

空きテナント、空きビルは街の景観を損なう可能性があります。空きテナント、空きビルが増えることは、街全体を寂しく感じさせたり、衰退したイメージを生み出します。また、そうした環境は、不審者の侵入や、強盗、放火などの犯罪の温床になりやすく、治安の悪化も生み出します。

1-3-2.「商店街などの空き店舗」が生み出す3つの危惧

•店舗の老朽化

空き店舗は放置された期間が長いほど、老朽化は加速度的に進みます。また老朽化が進んだ店舗は、修繕や改装費用も高くなってしまいますので、後から新しい店舗がより入りづらくなるような悪循環と言える状況を生み出します。

•治安の悪化

商店街の空き店舗、いわゆるシャッター商店街が増えることは、その街の人の流れと夜間照明などの夜の明かりを少なくし、街の活気をも少なくします。このことは街の治安が悪化する原因の一つと言えるでしょう。

•高齢者や障がい者の買い物

商店街で店舗が減少していくことは、買い物弱者と言われる高齢者や障がい者の食料品や日用品などの買い物が、困難な状況に陥ることにつながります。また自動車やインターネットの利用の割合※が少なくなる高齢者ほど買い物はより困難な状況といえます。

※高齢者のインターネット利用率（令和３年）より80歳以上は27.6％、70～79歳は59.4%
参照：総務省「2021（令和３）年『通信利用動向調査報告書世帯編』統計表一覧」,2021（令和３）年9月実施　より

2. 無人店舗が空きテナント・空きビル・空き店舗の問題を解決

空きテナント、空きビル、商店街の空き店舗には、それぞれに問題となる背景と原因、そして危惧しなければいけない点があることがわかりました。それらを解決する一つとして、今、注目されている一つに「無人店舗ビジネス」があります。

2-1. 空きテナント・店舗を活用した無人店舗ビジネスとは

無人店舗ビジネスとはどういったものを言うのでしょうか？無人店舗ビジネスとは、従業員を配置せずに、セルフレジやキャッシュレスなどで会計をセルフ化し、AIやセンサー、ロボットなどの技術やシステムなどで商品の販売、管理や接客をおこなったり、自動販売機などで一度で自動で購入と会計をするような仕組みを取り入れたビジネスモデルの店舗のことです。

「無人店舗ビジネス」が空きテナント・空きビル・空き店舗の問題を解決する3つの理由

理由1 無人化、省人化、従業員不要で人件費やコストを削減　

無人店舗ビジネスは無人化、省人化が可能です。無人化、省人化することで従業員が不要もしくは最小限の人員で店舗を運用することが可能となり、人件費や人に関わる経費などのコストを削減できます。それにより店舗開業時や店舗運営のリスクを減らすことができるので、一般的な店舗に比べてコスト面で参入しやすくなり、また店舗の撤退や廃業のリスクも少なくできます。

理由2 顧客ファースト、顧客の体験価値の向上

無人店舗は24時間営業が可能です。そのため時間を気にせずいつでも商品を購入できます。それにより消費行動が変化し、今まで時間的な制約で購入できなかった消費者も購入できます。またシャッター商店街は街の活気や治安に良くない影響を与えますが、24時間オープンする店舗が増えることで、人の流れを増やし店舗の明かりも増えることで、街の活気や治安も改善します。

理由3 買い物弱者へ買い物の需要を喚起、地域の経済の回復

今後、人手不足や24時間営業のニーズなどで無人店舗は増えていきます。身近に無人店舗が増えることで、自動車などの移動手段や宅配サービスなどを利用しなくても自分で買い物ができます。それにより高齢者などの買い物弱者も食料品や日用品などの買い物がしやすくなります。
また、店舗があることで消費活動と賃料収入が発生し、それが小さな経済圏となり、その地域の経済の回復に貢献します。

2-2. 空きテナント・店舗を活用した無人店舗ビジネスの成功の4つのポイント

ポイント1 店舗面積の有効活用

無人店舗では、従業員の休憩スペースや更衣室、洗面所などのスペースを必要とせず、また会計周りや導線を顧客のみに限定できるなど、通常の店舗に比べて、店舗面積を少なくでき、かつ店舗レイアウトの自由度も高くなります。それにより通常のテナントや店舗の面積よりも少なくすることが可能で、店舗の賃料などのコストを下げることができます。

ポイント2 顧客ファースト、顧客の体験価値の向上

無人店舗は人を介した接客ができないことから、実店舗以上に顧客ファースト、顧客の体験価値が重要です。顧客ファースト視点での商品の陳列やレイアウト、商品説明のPOPや案内版、スムーズな商品購入と決済方法、返品が起きにくい商品やその仕組みづくりなどで顧客によりよい体験価値を提供する必要があります。それらによる顧客の体験価値の向上は、顧客の満足度を高めてリピーター獲得につながります。

ポイント3 ターゲットと販売商品の明確化

無人店舗は、実店舗以上に「ターゲットの顧客」を明確にし、「販売商品」を検討することが成功するための第一歩です。一例ですが以下のような方法で、「ターゲット顧客」の明確化と「販売商品」を検討する必要があります。

「ターゲット顧客」の場合

年齢層、性別、商圏人口（近隣の人口）などから顧客層のセグメントをして、そこからターゲットを明確にします。

「販売商品」の場合

市場、商品ニーズ、購買頻度、競合調査などから商品のセグメントをして、そこから販売商品を検討します。

※上記はあくまでも一つの方法を簡略にした一例です。これらは成功を約束するものではありません。

ポイント4 セキュリティ（防犯）対策

無人店舗には従業員がいないため、セキュリティ（防犯）対策は重要です。セキュリティ対策が不十分なお店は、盗難などの被害にあうだけではなく、顧客の足も遠ざけてしまいます。一度犯罪などにあったお店には顧客は当然ながら警戒をしますし、セキュリティが不充分であれば、特に人がいない時間帯や店舗には入りづらくもなります。

• 防犯カメラ※やセンサーによる監視
• 防犯ブザー、アラームの設置
• 死角をつくらない商品レイアウトと陳列方法
• 顔認証やAIによる入退室管理
• セキュリティや警告の案内POP
• 自動販売機で販売と会計を一つにする

※防犯カメラは複数台設置することで監視の目を増やすだけではなく、見張られているという心理を強化して犯罪の抑止力を高めます。またそのことを伝わるような案内POPも効果的です。

3. 空きテナント・空き店舗を活用した無人店舗ビジネスのメリット、デメリット

空きテナント・空き店舗を活用した無人店舗ビジネスのメリット、デメリットについて解説します。

メリット

• 従業員を必要としない

従業員を必要としないため、給与の支払いや経理処理、シフト調整、雇用の問題などがなくなります。また働き手がいないことで休業を余儀なくされたり、従業員によるトラブルもなくなります。

• コスト

店舗面積が一般的な店舗より小さく済むことからその分、賃料が安くできます。また人件費と人に関わる経費（電気、水道（トイレ）、事務用品、消耗品など）もなくなり、さまざまなコストを減らすことができます。

• 24時間営業の実現

従業員を必要としない無人店舗は24時間営業ができます。顧客の利便性は高くなり、それにより深夜や早朝などあらたな顧客の需要が期待できます。

デメリット

• セキュリティ面の不安とセキュリティコスト

無人店舗なのでセキュリティ面の不安は付きまといます。またセキュリティに対してのコストも必要です。ただしセキュリティを万全にすることで不安のいくつかを解消できます。またセキュリティは商品や金銭を守るだけではなく、顧客を守ることにつながりますので必ずしもセキュリティコストがデメリットになるわけではありません。

• 商品管理

従業員がいないので商品管理が難しくなります。商品管理システムなどで商品管理はできますが、導入コストやランニングコストの問題があります。またお客様が一度手に取った商品をそのまま戻さないケースや返品時の対応なども想定しなければいけません。

• 集客

無人店舗ですので、店舗の前で人を使った集客はできません。集客が必要な場合、一般店舗と異なる、あるいはそれ以上の力をいれる必要があります。のぼりや看板、案内板、店舗の照明や見せ方、スマホのアプリやSNSなどのネットを活用する方法があります。

4. 無人店舗と相性の良い、空きテナント・店舗について

無人店舗と相性の良い空きテナント・店舗はどのような店舗なのかを解説していきます。

商店街の空き店舗

商店街に無人店舗を出す場合、特に空き店舗が多い商店街の場合は潜在的な買い物弱者※1が多くいることが想定されますが、これらの顧客は食品や日用品の需要と相性が良いです。また「その地域で必要とされそうな店舗」や「ニーズのある商品」※2を取り扱うとよいでしょう。

※1　コラム内参照：「無人店舗ビジネス」が空きテナント・空きビル・空き店舗の問題を解決する3つの理由｜ 理由3
※2「ニーズのある商品」とは「お客様が購入したい商品に対して求めている潜在的な欲求を満たす商品」のことです。

繁華街の空きテナント

人通りの多い繁華街の空きテナントは、無人店舗にとっても魅力的な場所です。ただし繁華街は立地的に賃料も高いケースが多いので、利便性と利用率が高いコンビニ型の無人店舗や、企業や商品のブランディングを兼ねた話題性のある店舗、単価の高い商品を扱う無人店が相性は良いといえます。そのような店舗として最近では「化粧品ブランドのオルビスの無人店舗」や「東急百貨店と日立が共同のコスメ＆ビューティの無人店舗」などが登場しています。

歓楽街の空きテナント

人が多く集まる歓楽街も無人店舗にとって魅力的な場所です。歓楽街は夜間の時間にマッチした店舗、例えばコンビニ型の無人店舗や花屋、香水などコスメ類は相性が良いでしょう。ただし、場所柄を考えるとセキュリティ（防犯）対策は他の場所よりも気を付ける必要があります。

オフィスビルの空室

レンタルオフィスやコワーキングスペースがあるビルなどは、食品や飲料、事務用品などを販売する無人店舗と相性が良く、ターゲットとなるのは個人事業主や従業員の少ない企業です。またレンタルオフィスやコワーキングスペースそのものを無人化するケースもあります。

セルフガソリンスタンド

ガソリンスタンドには飲食ニーズがあるといわれています。コンビニ型の無人店舗、カフェ、フードを扱える自動販売機型の無人店舗などは相性が良いといえます。またカー用品も良いでしょう。

【番外】店舗前や家の軒先、駐車場などのスペース

店舗ではないですが、空きスペースを利用した無人店舗を紹介します。店舗前や家の軒先、駐車場などの空いたスペースに相性が良いのが自動販売機を活用した無人店舗です。最近では冷凍や冷蔵を扱える自動販売機が多数登場して、人気となっています。

『自動販売機型無人店舗-無人店舗JP』の詳細

5. まとめ

·「空きテナント」「空きビル」「商店街の空き店舗」の問題は、経済、社会、環境の三層の変化によって引き起こされる。
·空きテナント、空きビルの場合の原因として「人口減少と労働人口の減少」「コロナ禍以降のオフィス環境の変化」がある。
·空きテナント、空きビルが生みだす危惧として「賃料収入の減少、固定資産税の減収」「企業の減少による地域経済の停滞」「景観や治安への影響」がある。
·商店街などの空き店舗の原因として「郊外型の商業施設の乱立による競争激化」「消費人口の減少と少子高齢化による後継者の不足」「インターネットの普及によるオンラインショッピングの拡大」がある。
·商店街などの空き店舗が生みだす危惧として「店舗の老朽化」「治安の悪化」「高齢者などの買い物が困難になる」がある。
·「無人店舗ビジネス」が問題を解決する3つの理由は「無人化、省人化で人件費やコストを削減」「24時間営業で消費行動を変化」「地域の経済の回復」がある。
·無人店舗ビジネスの成功の4つのポイントは「店舗面積の有効活用」「顧客ファースト、顧客の体験価値の向上」「ターゲットと販売商品の明確化」「セキュリティ（防犯）対策」がある。
·無人店舗ビジネスのメリットとして「従業員を必要としない（雇用問題がなくなる）」「コストを抑えられる」「24時間営業の実現」がある。
·無人店舗ビジネスのデメリットとして「セキュリティ面の不安とセキュリティコスト」「商品管理方法」「集客」がある。
·無人店舗と相性の良い、空きテナント・店舗は「商店街の空き店舗」「繁華街や歓楽街の空きテナント」「オフィスビルの空室」「セルフガソリンスタンド」などがある。